В 29 регионах России, включая Югру, накопилось много непроданных новостроек. На август 2025 года соотношение распроданности и стройготовности в этих субъектах опустилось ниже 60%. Проще говоря ‒ это означает избыток новостроек. При этом в Югре этот показатель составил 41% ‒ регион оказался в списке вместе с Орловской, Саратовской, Томской, Липецкой, Тверской и Омской областями, а также с Дагестаном, Краснодарским краем, Воронежской областью, Башкортостаном и Челябинской областью, сообщает «Дом.РФ».
Какие факторы формируют этот избыток? Станет ли он причиной снижения цен на новостройки, или застройщики удержат стоимость за счет льготных программ? Разбираемся в этой статье.
Новостройки обгоняют вторичку по спросу
Сегодня новостройки обгоняют вторичное жилье по популярности. Причина ‒ заметно более выгодные условия кредитования. Стандартная ставка для первичного жилья без льгот достигает 21,66%, а для вторички ‒ 23-39% годовых. Благодаря этому большинство покупателей обращаются к программам господдержки ‒ семейной, ИТ, дальневосточной, сельской ипотекам, которые позволяют снизить ставку до 4-6%, рассказала доцент кафедры «Менеджмент и маркетинг» ПНИПУ Ирина Алексеева.
Она отмечает, что семейная ипотека стала главным драйвером продаж на первичном рынке. Таким образом, если цель не только купить квартиру, но и увеличить капитал или максимально сэкономить, наиболее выгодно приобретать новостройку на начальном этапе строительства:
«Именно в этот момент формируется наибольшая доходность и прирост стоимости. Через 6-12 месяцев, когда часть квартир уже распродана, цены начинают расти, и те, кто приобрел ее на старте, уже оказываются в выгодной позиции. Кроме того, для первичного жилья часто действуют льготные программы ‒ например, беспроцентные рассрочки на время строительства. Таких условий на вторичном рынке вы не найдете», ‒ пояснила специалист.
Но что же происходит с непроданными квартирами? По словам Алексеевой, их перед сдачей часто выводятся на рынок в виде акционных лотов. Однако, если ключевая ставка снизится, может вырасти цена на вторичное жилье. Эксперт предупредила: если квартира нужна для собственного проживания, откладывать покупку не имеет смысла: «На долгосрочном горизонте цены демонстрируют устойчивый рост. Более того, покупка жилья до Нового года позволяет заявить налоговый вычет уже в 2026 году. В случае сделки после 1 января обратиться за компенсацией можно будет лишь в 2027, отложив возврат средств».
Аспирант кафедры «Вычислительная математика, механика и биомеханика» ПНИПУ Антон Минин, занимающийся исследованиями в сфере девелопмента недвижимости и брендинга застройщиков, считает, что если вы планируете покупать именно вторичку, то лучше не торопиться.
«Например, новостройка после Нового года не подешевеет, застройщики могут подождать. А вот что касается вторички, то в 2026 году можно выгоднее приобрести то, что останется на рынке. Почему? Потому что примерно с начала года до середины февраля рынок неактивный. На третьей неделе января уже имеет смысл начать ходить на просмотры», ‒ комментирует Минин.
Напомним, с августа 2024 года по август 2025-го средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Сургута снизилась с 138 800 до 83 600 рублей, то есть почти на 40%.В то же время в новостройках цена выросла с 165 200 до 178 000 рублей за м² ‒ на 7,7% за год.
Цены снизятся?
Федеральные аналитики допускают, что в регионах с избытком предложения новостройки могут дешеветь. Чаще всего это будет происходить в виде скрытых скидок, но в отдельных случаях возможно и официальное снижение цен, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов.
«Для этого ключевая ставка должна быть минимум на уровне 10-12%, а лучше ‒ 8-10%, но это перспективы 2026 года», ‒ сказал Федор Выломов в разговоре с РБК.
Кстати, сейчас ключевая ставка в России составляет 17%.
С таким мнением согласился и эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов: «Именно в тех субъектах, где дисбаланс между предложением и платежеспособным спросом наиболее выражен, можно ожидать стагнации или даже снижения цен в ближайший год. Застройщики могут прибегнуть к стимуляции продаж через систему скидок, чтобы пополнять эскроу-счета».
В Югре пока без снижения
Между тем, говорить о снижении цен на новостройки в Югре пока рано. Однако, в регионе оживает вторичный сегмент, с помощью которого местные жители покупают новостройки, рассказал корреспонденту siapress.ru руководитель сургутского филиала компании «Этажи» Константин Сыпко.
Также аналитики компании не прогнозируют снижения стоимости строительных материалов, которые являются ключевыми в себестоимости новостройки.
«И улучшение условий проектного финансирования, скорее всего, позволит застройщикам получать более выгодную ставку по кредиту. Ставка по-прежнему высокая. Поэтому говорить именно о снижении цен на новостройки на наш взгляд еще рано», ‒ подчеркивает он.
При этом, как напоминает эксперт, по данным «Дом.РФ» в августе новостройки в России уже подорожали на 0,7% (для сравнения: 0,4% в июле и 0,2% в июне).
«На фоне предыдущего периода, когда ставки были довольно высокие, мы видели определенный замедляющийся темп получения по стране разрешения на строительство. Это говорит о том, что, скорее всего, в перспективе одного-двух лет мы получим меньше предложения, чем было раньше. Отсюда, на фоне возрастающего спроса и меньшего предложения, все-таки цены на новостройки продолжат расти», ‒ заключает Сыпко.
Вывод
Даже при риске избытка предложения в Югре эксперты не прогнозируют снижения цен на новостройки. Драйверами рынка остаются льготные ипотечные программы, активность на вторичке и сокращение объемов будущего строительства. Снижения цен скорее ждут на вторичном рынке ‒ и то не раньше 2026 года.