В России появился новый вид ипотеки, который выдается частями с разными ставками. Покупатель делает первый взнос и получает часть кредита в первый год или несколько лет, либо до ввода дома в эксплуатацию. Платеж по нему может составлять даже один рубль в месяц.
Когда дом сдан, банк выдает заемщику оставшуюся сумму по обычным ставкам. Такая ипотека выгодна тем, кто приобретает жилье на этапе строительства и живет в другой квартире. Отметим, что если заемщик снимает жилье, то пока строится дом, ему не нужно будет платить и за аренду, и по ипотеке.
По сути, выплата кредита начинается только с момента заселения. Таким образом, траншевая ипотека – это кредит, отложенный во времени. Такой вид ипотеки пока предлагают лишь крупнейшие девелоперы и банки.
Чем траншевая ипотека отличается от ипотеки с околонулевыми ставками?
В отличие от околонулевой ипотеки, стоимость квартиры при траншевой не увеличивается. Околонулевая ипотека — это субсидируемая застройщиком ставка. То есть выпадающие доходы банку компенсирует застройщик. При этом, чтобы не терять свои деньги, расходы закладываются в цену — квартира дорожает. Об опасностях ипотеки с субсидией от застройщиков по экстремально низким ставкам (до 0,01 процента годовых) уже выступал Центробанк.
ЦБ указал, что околонулевые ставки достигаются за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20-30 процентов), которую застройщик выплачивает банку для компенсации выпадающих доходов.
Есть ли риски у траншевой ипотеки?
Ранее ЦБ заявил, что изучает риски траншевой ипотеки на первичное жилье, среди которых – вероятность роста ставок по проектному финансированию и рост цен на жилье.
Так, риск для застройщика заключается в том, что при такой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма. Его наполнение дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. При снижении наполнения ставка по кредитам по проектному финансированию может быть увеличена.
Кроме того, траншевая ипотека может создать повышенный спрос на жилье в виде объекта инвестирования. «Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи. И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках», – подчеркнула глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Напоминаем, ранее стало известно, что условия по околонулевым ставкам планируют ужесточить.