Четыре месяца назад ВС РФ поставил громкую точку в «деле Долиной»: квартиру оставили покупателю, добросовестного приобретателя наконец защитили. Рынок выдохнул. И тут апрель 2026-го, Петербург.
Более полугода назад 70-летняя врач-терапевт продала 4 квартиры на 31 млн рублей. Объяснение покупателям − срочный переезд в Эстонию к родственникам. Перед каждой сделкой были визит к психиатру, нотариус, все чисто. Спустя несколько месяцев, когда покупатели уже сделали ремонт, она пошла в суд. Мотив: мошенники заставили. От одной из квартир она так и не отдала ключи и продолжает там жить.
Финал по первой квартире: Петродворцовый суд сделку признал недействительной, в апреле Петербургский горсуд оставил в силе. Три покупателя еще ждут. Как же так, почему такое вообще возможно?
Что изменилось после «дела Долиной»
Если кратко, то многое задекларировано, но немногое внедрено.
После передачи ВС РФ квартиры Долиной покупательнице кассационные суды начали отменять решения нижестоящих, которые раньше легко возвращали жилье продавцам (дела №8Г-1183/2026, № 8Г-23213/2025). Т.е. сигнал рынку был.
Но ВС тут же вынес новое определение, где отказал уже добросовестному покупателю − директору агентства недвижимости: тот, как риелтор, должен был заметить заниженную цену. Юристы отмечают, что ВС дает понять: игры в одни ворота не будет, т.е. не допускается перекос в практике в сторону покупателей.
Что это значит для нас?
То, что универсального правила нет − каждое дело разбирается по своим обстоятельствам. Заблуждение продавца будет соотноситься с осмотрительностью приобретателя.
А что говорит статистика? Из 30 тыс. оспоренных за последние 6 лет сделок с недвижимостью число именно нотариально удостоверенных сделок купли-продажи крайне мало.
На конец 2025 г. судебная практика складывалась так:
- в 41% случаев покупатель оставался без квартиры и без денег;
- в 39% применялась двусторонняя реституция (каждая сторона получила свое);
- в 20% − продавцу отказали в иске.
Полного разворота судебной практики после дела Долиной не случилось, т.к. она не носит у нас прецедентный характер. Суды принимают решение в конкретной ситуации и для конкретных участников. Однако дело повлияло на анализ и обсуждение подобных споров.
Что обсуждается в Госдуме и ВС
Идей много, принятых законов пока ноль. Власти признали остроту проблем, создали дорожную карту, в Госдуму внесли ряд законопроектов, предлагался «период охлаждения» и т.д. При этом сразу все отметили сложность нахождения решения. Поэтому пока ждем результатов обсуждений и обзора практики ВС с разъяснениями для всех судов.
Как снизить риски покупателю − чек-лист:
1. Проверить продавца по базам ФССП, банкротств, судебных дел − занимает 20 минут.
2. Насторожиться, если продавец − пожилой человек, сделка срочная, цена ниже рынка хотя бы на 10-15%.
3. Запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера − добровольно, но весомо в суде.
4. Убедиться, что продавец лично присутствует на сделке и не «ведет себя странно» − это субъективно, но суды на это смотрят.
5. Просить присутствия на сделке кого-то из близких родственников, а также заявления от этих родственников, заверяющих, что, по их мнению, продавец совершает сделку в здравом уме.
6. Если продавец − покупатель по недавней сделке (цепочка), проверить каждое звено.
7. Оформить сделку нотариально − нотариус обязан проверить дееспособность, это дополнительная защита
8. Зафиксировать факт реальной передачи квартиры: акт приема-передачи, фото/видео в день передачи ключей.
9. Если уже судитесь − добиваться статуса потерпевшего по уголовному делу.
Вывод. Питерское дело − не исключение из нового правила. Это напоминание, что нового правила пока нет. Только соблюдение всех мер предосторожности и обращение к профессионалам рынка помогут снизить риски до минимума.