Администрация города Сургута по итогам проведения публичных слушаний, прошедших 14 июля, приняла историческое решение – отклонить проект изменения планировки, предложенный компанией «Брусника». Это хорошо, и вот почему.
Сразу оговорюсь: вопрос не в застройщике. Строительство — это бизнес, главная задача которого зарабатывать деньги. Винить их в этом — то же самое, что винить волка в том, что он в лес смотрит. Но вот правила и принципы, по которым работает бизнес в городе — это уже задача власти, точнее, градостроительной политики. Последние события говорят о том, что эта политика стала меняться к лучшему. Теперь о том, что, собственно, произошло.
Тема застройки 35-го микрорайона в последнее время бурно обсуждается в городских соцсетях, порой обрастая самыми замысловатыми небылицами. В этом посте разложу все по полочкам: что было, что происходит и что, вероятно, ждет жителей этого района.
Где это вообще?
35-й микрорайон — это относительно новый район между улицей Киртбая и Тюменским трактом, больше известный как район «Новин».
История вопроса
Как и любой район города, «Новин» должен быть обеспечен всеми необходимыми социальными объектами. Поэтому и в генеральном плане, и в проекте планировки здесь были предусмотрены школы и детские сады. Для них были выделены отдельные земельные участки. «Брусника» получила землю в 35-м микрорайоне под строительство нового района, в том числе к ним отошли и земельные участки под школу и садики.
Важно! У застройщика не было обязательств строить эти объекты за свой счет — ничего подобного не предусматривалось договорами с администрацией. Зато была договоренность о том, что застройщик построит школу за счет окружного финансирования в рамках договора концессии, и передаст ее городу. К сожалению, схема строительства школ по концессии в нашем регионе заглохла по очевидным причинам — из-за высоких рисков для застройщика. Таким образом, «Брусника» отказалась на тот момент строить школу. При этом дома продолжали возводиться, будущие школьники подрастали, а перспективы школы оставались туманными.
Мена
Городские власти, стремясь решить проблему, предлагали «Бруснике» вернуть земельные участки, предназначенные для социальных объектов: все равно, кроме школ и садиков, там строить ничего нельзя. Но застройщику это было неинтересно. Земельные участки использовались в бизнесе как финансовый актив. Ситуация зашла в тупик: сами не строят — и другим не дают. Так родилось решение о мене участков — поменять один земельный участок на другой. Важно, что при обмене должен быть соблюден паритет: размеры, стоимость и назначение участков. В результате для мены был согласован участок, находящийся по соседству (на схеме обозначен как под магазины).
Предложенный участок находится в зоне общественно-деловой застройки, и по утвержденному проекту планировки там должен был быть еще один крупный торговый центр.
Мена состоялась в ноябре 2024 года. Таким образом, город получил земельный участок для школы в свою собственность и смог начать работу по решению вопроса строительства с окружными властями. Более того, «Брусника» добровольно предложила разработать проект школы.
Казалось, на этом в этой истории можно ставить точку: пусть и с опозданием на десять лет, но школа должна наконец-то появиться.
Новое жилье
В декабре 2024 года был принят новый генеральный план, в котором земельный участок, переданный «Бруснике» в результате мены, сменил свое назначение: зона из общественно-деловой стала жилой высотной. Надо ли говорить, что и цена участка после этого взлетела в несколько раз, что уже не очень стыкуется с принципом паритетности.
Логично, что застройщик захотел воспользоваться таким подарком от разработчиков генплана. Для этого необходимо изменить проект планировки участка, убрав оттуда магазины и расположив жилье. Так появился новый проект планировки для двух новых жилых кварталов (на схеме), который и выносился на публичные слушания в середине июля. Т.е. про школу речь вообще не должна была на них идти! Но строительство новых домов еще сильнее обострит проблему отсутствия школ и садиков в этом районе.
Что произошло сейчас
Администрация города приняла позицию горожан и ряда депутатов, в том числе и мою, озвученную на публичных слушаниях: отказать в согласовании нового жилья в этом районе, пока не будет ясности со школой и детскими садами.
Что будет дальше?
Сама школа уже включена в государственную программу. Осталось дождаться проекта — и можно проводить конкурс на строительство. Учитывая, что проект будет готов только в следующем году, ожидать ее появления в 35-м микрорайоне ранее 2029 года представляется крайне оптимистично. Если, конечно, «Брусника» выполнит свое обещание по проектированию.
Интереснее судьба второго участка. Формально у застройщика были все основания для изменения проекта планировки, и единственным основанием для отказа оказалась позиция жителей на публичных слушаниях. Ситуация редкая не только для Сургута — по всей стране такие прецеденты можно пересчитать по пальцам. Можно только поаплодировать принципиальной позиции чиновников, взявших на себя потенциальные риски опротестования данного решения.
Если обобщить ситуацию с 30-м микрорайоном, где также администрация приняла жесткую позицию в отношении застройщика, отказавшегося строить социальные объекты, то вырисовывается новая градостроительная политика, направленная не на поддержку застройщиков и возведение жилья любым способом, а на интересы жителей и обеспечение социальными объектами. Надеюсь, это станет устойчивым трендом на ближайшие годы, благо руководство региона во главе с губернатором Русланом Кухаруком публично декларирует аналогичные тезисы.
Тем не менее застройщик, действуя в рамках правового поля, с высокой долей вероятности сможет оспорить отказ в строительстве нового жилья. Но сам принцип «жилье строится только с социальными объектами» должен стать краеугольным камнем нашей градостроительной политики.